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农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则

随着农村小产权房纠纷不断,农村房屋买卖纠纷成为当前司法实践中的热点和难点问题。在司法实践中,由于涉农村私有房屋买卖合同纠纷法律关系复杂,涉及相关法律、法规众多,不同阶位的立法规范之间存在矛盾和冲突,造成司法机关对此类案件裁判标准的不统一。由于司法实践对私有房屋买卖合同效力认定的不统一,造成司法实务上的困惑。
一、 涉及农村私有房屋买卖纠纷的主要情况目前此类纠纷主要情况是
1、 主要是房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋,出卖人为农村村民,买受人组要是城市居民或外村村民,也有出卖人是同村村民的情况 
  2、从交易发生的时间看,多发生在起诉前两年以上,有的甚至是更长时间。
  3、从合同履行来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人给付了房款并入住房屋。但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续。
  4、从诉讼的起因看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉。
  5、从标的物现状看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点,涉及到对房屋增值部分的处理问题。
二、 担保法第三十七条规定:“宅基地的使用权不得抵押。”虽然我国土地管理法第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。”没有指明宅基地使用权不得出租、出卖。但其立法本意即在于保护农民的宅基地的专有使用权。 一般来说,确认的农村房屋买卖合同有效应符合以下几个条件:1.转让人拥有两处以上的农村住房;2.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员;3.受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;4.转让行为已征得集体经济组织同意。因此,本案应确认该房屋买卖合同有效。
农村宅基地使用权有以下特点:其一,农村宅基地的所有权归集体。在我国,土地分别属于国家和集体所有,而用于建造房屋的土地,也因所有权的不同而分为建设用地和宅基地,建设用地属于国家所有,宅基地则属于集体所有。其二,农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民,即属于本集体经济组织特定的成员,农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。其三,农村宅基地使用权具有有限性,即宅基地原则上只能有宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施,供其居住和使用,不能将宅基地使用权出让和转卖。另外,农村宅基地使用权具有福利性,即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。
三、 我国法律规定在农村应该享受房屋买卖权利的条件
  在农村宅基地的房屋,《土地管理法》规定:一户只享受一宅。按照法律规定,在农村应该享受房屋买卖权利的人,一、必须是本村的村民。二、这个人在村里没有住宅。再一个是本村的居民因为结婚、分居、分户这样也可以购买房屋;同时规定卖房的人不得再申请宅基地。另外对于不属本村村民可以在本村享受宅基地,国家有几个特殊规定:一是在外面当兵的现役军人也可以在村里没有居住的情况下可以购买;二是退离休的干部、职工,回原籍落户的,在农村确无房居住的,也可以申请宅基地;其他的几种情况必须是县以上人民政府做出特殊规定的。否则其他人不得在农村购买宅基地。
 三、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定
  以认定无效为原则,以认定有效为例外,只有买卖双方都是同一经济组织成员的,可以认定合同有效。因为:1、房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会经营管理。国务院办公厅1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,"农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。"
  2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私有房屋买卖中大多买房人名义上是买房,实际是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。
 3、目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。
四、法院审理涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则
  一是尊重历史,照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因,而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。审理此类案件实事求是地看待上述背景,要考虑到目前城乡界限仍未完全打破,农村集体经济组织仍有一定的封闭性,农村土地属于集体所有,目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实。
  二是严格执行法律和相关政策,稳定房屋市场解决纠纷,有法依法处理,暂无规定的可缓解处理。要以有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为为指导,起到制约行为人谨慎处分自己房屋的积极效果。
  三是综合权衡买卖双方的利益。首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再是返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间。
五、涉及到的法律法规、规章、规定
1、《物权法》第153条:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规
《物权法》第155条:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”
2、国务院办公厅1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,"农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。"
3、《土地管理法》第62条:“农村村民一户只能拥有一处宅基地, 农村村民出卖、出租住房后,在申请宅基地的,不予批准。”
《土地管理法》第63条:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”
4、国土资源部古语加强农村宅基地管理的意见 规定:农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,在申请宅基地的,不得批准。
5、上海市高级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见 区分不同情况,妥善处理。
1)对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。
2)对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。
3)对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
4)
6、山东省高级人民法院民事审判工作座谈会纪要:宅基地是农民的重要财产权利,严禁宅基地进入市场进行交易。农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的,可以认定有效。
7、国务院资源部关于深化改革严格土地管理的决定
8、上海市高级人民法院民一庭《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》(2007年12月17日)(房地产案件审判依据第318页)
宅基地使用权补偿款的归属 : 宅基地使用权的补偿款由该户甚于的成员共同所有,若该户已无农村集体经济成员,或虽为农村集体组织经济成员,但在他出已取得宅基地使用权的,该宅基地使用权的补偿款一般有该户房屋原权利人的继承人取得。
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