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如何维护二手房买卖双方的合法利益?
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南京房地产亚搏集团认为在二手房买卖市场,卖方在签订转让协议后违约的情况急剧增加。类似于本案的二手房买卖合同纠纷,买受方能够过户的尽早过户,对于预购房的,买受方可以申请对系争房屋进行诉讼保全,以防止出售方恶意将房屋再转让给第三方的情况发生。

【房产案情】

张某于2008年10月3日与北京某房地产开发公司签署《北 京市商品房预售合同》,约定张某购买位于北京海淀区某小区房屋 一套,交付时间为2009年10月8日,并办理了预售登记0 2009年 5月张某与北京某中介公司签订《房地产居间出售合同》:约定委 托中介公司出售上述房屋。同年6月张某在中介公司的服务下与 孙小姐签订了《房屋买卖协议》,孙小姐以120万元的价格向张某 购买上述房屋,孙小姐于签订合同当日将首付款12万元暂存到中 介公司,中介公司在3日内将该款项交给张某,张某于开发商通知 交房之日付清所有房款,并通知孙小姐办理过户手续,办理过户手 续当日孙小姐将剩余房款支付给张某,如有任何一方,未按协议约 定全面履行相应的义务,且逾期达15日,则守约方有权单方面终 止协议,违约方应向守约方按照首付款数额支付违约金。签约当 日,孙小姐交纳首付房款12万元及中介费l万元,中介公司出具 收条。但就在签约后的第二天,张某向中介方出具说明书,载明: 本人不出售系争房屋,不再前往中介方领取首付款,现同意中介方 将上述房款退还给孙小姐。经多方核实,张某以140万元的价格 将房屋已经卖给了周某。无奈之下,孙小姐将张某告上法庭,要求 归还首付款12万元及违约金12万元。张某辩称诉争房屋系期 房,不允许买卖,双方签订的《房屋买卖协议》无效,同时约定的违 约金过高,不同意孙小姐的诉讼请求。

法院认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原 则。本案双方所签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思 表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效,双方均 应按约全面切实履行。被告关于协议无效的抗辩理由不能成立。 被告拒绝领取首付款并将系争房屋再次转让,致使协议无法继续 履行,故其行为已构成违约,依法应承担相应违约责任,判决被告 支付原告违约金12万元。

【南京房产亚搏集团分析】

本案主要的争议焦点是:买卖期房的《房屋买卖协议》是否有 效?根据我国《合同法》第52条第5款之规定:“违反法律、行政 法规的强制性规定,合同无效。”本案中双方签订的《房屋买卖协 议》并未与全国人大颁布的法律及国务院颁布的行政法规的强制性规定相抵触,应为有效合同,双方均应按约全面切实履行。



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